전세 사기 유형과 예방법(전세 계약전 반드시 읽어야 하는)

전세 계약을 하려다보니 자연스레 전세 사기를 알아보게 되고

정말 치명적인 문제들이 많지만.. 몇년이 지나도록 법적으로 보호장치가 없다는 것에..

국회의원에 대한 실망감이 무척 커졌다.

하지만 알면 지킬 수 있는 내 재산 이 야생민국에서 안전한 전세를 위하여

전세사기의 여러 유형을 알아보고 막을 수 있는 최선의 방법도 알아보자

전세 계약전에 반드시 알아야 하는

전세사기 유형과 사례 그리고 예방법

1. 이중계약서

이 경우의 대부분은 전세계약시 집주인과 직접 대면하지 않고, 부동산 중개인과 대리계약을 하는 경우가 대부분이다.

부동산 중개인이 전세계약자와는 전세계약으로 계약을 하고 집주인에게는 월세로 계약했다고 속여, 받은 전세금으로 월세를 일부 내다 잠적하는 케이스이다.

◈ 실제사례

경기도의 한 오피스텔에서 A씨가 6천만원으로 전세계약을 하였으나, 집주인을 직접 대면하지 않고 했다. 이후 갑작스런 퇴거명령을 받고

집주인의 전화번호를 알아내 집주인과 통화를 시도하였는데 집주인은 500/40의 월세계약으로 알고 있었던 것이다.

부동산 중개인은 A씨와 전세 계약 후, 40만원의 월세를 몇 달간 대신 내주다가 나중에 잠적을 해버렸다

이렇게 한 중개인이 몇년에 걸쳐 몇십억을 해먹고 잠적해버리는 경우가 있다고 한다.

◎ 전세사기 예방방법

부동산은 무조건 집주인과 대면계약을 해야한다. 집주인이 외국에 있거나 하는 등의 이유로 대리인이 올 수 있다, 이럴땐 집주인의 인감이 찍힌 위임장과 인감증명서를 보고 대조를 해야하지만.. 왠만해선 집주인과 대면계약이 아니라면 피하도록 하자

※ 전세계약시 주의사항 ※

① 무조건 집주인과 대면계약을 해야한다.

② 대면계약시 주민등록증과 집주인의 얼굴을 확인하고

③ 건물 등기부사항의 소유주와 집주인이 일치하는지등을 확인해야 한다

(집주인이 외국에 있거나 하는 등의 이유로 대리인이 올 수 있다, 이럴땐 집주인의 인감이 찍힌 위임장과 인감증명서를 보고 대조를 해야하지만.. 왠만해선 집주인과 대면계약이 아니라면 피하도록 하자)

④ 집주인의 통장이 1금융권 통장이 아니라면 의심해보자. 가짜 신분증으로 1금융권 통장 개설은 어렵지만 주식통장 개설은 가능하다고 한다. 그래서 통장이 만약에 XX투자등 주식계좌라면 계약하기전에 한 번더 꼼꼼히 알아보자.

⑤ 계약서에 지장을 찍는다. 도장은 위조가 쉬우나 지장은 위조할 수가 없다. 지장을 찍으면 집주인을 사칭한 사람에게라도 손해배상을 청구할 수 있다

2. 빚이 너무 많거나 전세 세입자가 많은 집(대항력을 확보하기 힘든 집의 계약)

집에 빚이 많거나 나보다 앞선 전세 세입자가 많으면 집이 경매로 넘어가거나 할 때, 대항력을 확보하기 힘들다.

대항력이란, 쉽게말해 집이 경매로 넘어갔을 때, 내가 내 전세금을 받아낼 수 있는지를 말한다.

나의 전입날보다 앞선 날에 전세 세입자가 많거나 집에 근저당(빚)이 많은 경우엔 대항력을 확보하기 힘들다.

대항력을 확보하려면 나의 전입신고와 확정일자 이전에 집에 대한 근저당이 없어야 하며, 다른 전세세입자가 없어야 한다. 설령 근저당이나 전세세입자가 있다고 하더라도 집의 시세 대비 나의 전세금을 충분히 돌려받을 수 있는 정도여야 한다.

이런 주택이 주로 다가구 주택인데 다가구의 경우 전세 세입자가 얼마만큼 있는지 집주인이 직접 밝히지 않는 이상 알수가 없다(부동산중개인도 조회할 수 없음) 그래서 다가구같은 경우 이미 전세 세입자가 많은 집은 사실 굉장히 위험할 수 있다.

◈ 실제사례

전북의 한 대학교 부근 원룸에서 한 부동산이 대학생들에게 저렴하게 전세를 내놓아서 집을 계약하였다. 하지만 이미 그 집은 전세 세입자가 많이 있었고, 근저당(건물을 담보로 진 빚)까지 있어서 문제가 생길경우 돈을 받기 어려운 집이었다. 하지만 한 부동산 중개업자는 집주인과 결탁을 했는지 전세 세입자가 1~2명 밖에 없다고 거짓말을 하고, 집주인이 여기 근처에 원룸을 몇채나 가진 부자라고 말을하며 세입자들을 안심시켜 그 집을 계약하게 만들었다.(집주인은 실제로 8채나 되는 원룸건물을 가지고 있었지만.. 다 전세로 받은 보증금과 은행대출로 무리하게 돌려 막아가며 산 건물들이었음)

결국 집주인은 대출금과 전세금을 가지고 잠적을 하고 해당건물들은 경매에 넘어간다. 총 피해액이 6~70억이 된다고 한다.

◎ 전세사기 예방방법

부동산에서 건물 등기부등본을 확인하면 그 건물에 근저당이 얼마나 있는지 확인할 수 있다. 그리고 매매가도 확인할 수 있는데.. 근저당이 터무니 없이 많다면 들어가지 않는것을 추천하고 가장 추천하는 것은 근저당이 없는 다세대 주택으로 들어가는 것을 추천한다.

다가구의 경우엔 전세세입자가 몇명이나 있는지 금액은 또 얼마인지 확인하려면 집주인을 통해야 하는데.. 이것또한 속이는게 가능하기 때문에.. 개인적으로 다가구는 그렇게 추천하지 않는다. 

하지만 다가구로 이사갈 경우 등기부등본을 통해 이전에 집이 거래된 가격이나 공시지가 등을 확인하고 계약하고, 전입세대열람을 요구하여 전입세대원이 몇명이 있고 전세금 얼마에 들어가있는지 등도 확인하며, 계약시 특약사항에 말한 내용과 다를 경우 계약을 파기하고 손해배상한다 라는 항목등을 추가한다.

그리고 계약 후, 전입세대등을 열람하여 사실을 확인하고(접입세대 열람은 계약을 해야 할 수 있음) 계약시에는 반드시 녹음도 하여 문제가 없도록 하자.

문제가 없는 집이라면 집주인이 꺼릴 이유가 없을 것이다.

<다가구 : 집주인이 하나인 집에 여러 가구가 사는 경우 / 다세대 : 집마다 주인이 다른 경우>

부동산에 들어가면 항상 녹음기를 켜시고 주머니에 넣어두자. 그리고 확인설명서를 보여달라고 요청하자. 

확인설명서란 부동산중개인이 등기부등본 토지대장등을 본 후 자신이 직접작성하는 것으로 계약자에게 보여줄 의무가 있다.

(그런데 일반적으로 이야기하기전엔 잘 안보여준다. 나 역시 계약시에 확인설명서를 따로 본적은 없다. 하지만 다가구에 전세로 들어간다면 불안하니 꼭 보여달라고 하자)

(또 근저당의 경우, 요즘 대출 안받은 건물이 없고 또, 건물시세의 6~70%가 아래는 안전하다고 하지만.. 난 솔직히 이정도도 불안하다. 대출 없는 집이 최고다.)

3. 전입신고와 근저당이 같은날에 신청되는 경우

앞서 말하였듯이, 대항력을 갖추기위해선 근저당이 없는 집에 들어가야 한다.

반대로 집주인 입장에서는 전세 세입자가 있는 경우, 집을 담보로 대출이 잘 나오지 않는데..

사기를 칠 생각이 있는 집주인은.. 전세계약후 잔금을 건네 받은 직후 대출을 끌어다 쓰는 경우가 있다.

근저당과 전입신고가 같은 날에 이루어진다면.. 근저당이 우선시 된다. 이유는 전입신고는 신고날 다음날 처리가 되기 때문이다.

다음의 사례를 살펴보자

◈ 실제사례

어느 목수가 2억의 전세금을 주고 한 집에 계약하여 들어가 바로 전입신고를 하였지만, 집주인이 당일날 대출을 하였다.

이럴 경우 둘 다 같은날에 전입신고와 대출을 하였지만, 전입신고의 경우 신청한 다음날로 전입신고가 처리된다.

그 집은 이후 경매에 넘어갔고.. 해당 목수는 전세금을 돌려받을 수 없는 처지에 놓였다고 한다.

◎ 전세사기 예방방법

이 경우는 부동산 특약을 넣어야 한다. [부동산 계약시 임차인의 전입신고전에 해당 부동산을 담보로 대출받지 않는다. 받을 경우 계약은 무효로 한다.]라는 항목을 넣어야 한다. 더 나아가 [그럴 경우, 손해배상을 한다]라는 항목까지 추가하면 더욱 좋다. 집주인측에선 손해배상이란 말을 꺼려할 수 있으나.. 집주인이 전입신고전에 해당 집을 담보로 대출받지 않는다면.. 특별히 꺼릴 이유도 없다.

4. 세금 체납

집주인이 근저당은 없는데.. 어마어마한 세금을 체납한 경우가 있다. 

이런경우.. 건물이 경매로 넘어가는데.. 이럴경우는.. 세금은 다른 채권보다 가장 우선하여 징수하기 때문에.. 세금이 너무 많이 체납되면 보증금을 돌려 받지 못할 수가 있다.

◈ 실제사례

2010년에 가게를 계약했던 A씨는 2015년 세들어있던 건물주가 고액의 세금을 내지않아 건물이 경매로 넘어가게 된다. 하지만 A씨는 건물이 2015년에 압류가 들어왔고 자신은 2010년에 계약했기에 자신이 우선하는것 아니냐고 말했지만, 건물주가 2009년부터 세금이 체납되기 시작했는데, 그래서 세금징수가 더 우선시 된다고 한다

◎ 전세사기 예방방법

부동산 계약시 집주인에게 국세 완납증명서를 요청한다. 사실 이러한 것들을 개개인이 요청하기에 참 불편하다. 기존에 건물등기부등본만 보고 계약하는 것이 대부분의 경우이고, 국세 완납증명서까지는 공인중개사선에서 커트하는 경우도 허다하다. (집주인이 기분나빠한다며..) 이런것들이 제도화되어 있다면 당연히 요구할 수 있지만.. 그렇지 않다보니 눈뜨고 코베이는 경우가 꽤 된다.

또 사기치고자 한다면, 국세완납증명서를 위조할 수도 있으니 "국가법령정보센터"에서 "미납 국세 열람신청서" / "미납 지방세 열람신청서"를 다운받아서 작성하여.. 집주인의 서명을 받고.. 집주인의 신분증을 복사해서 국세는 세무서에.. 지방세는 지방 시, 군, 구청에 제출하는 것이다..ㅎㅎ

이렇게 과정까지 복잡하니.. 그냥 눈뜨고 코베이는 것이다.

가장 안전한 방법은 체납을 해서 경매에 넘어가든 어떻게되든 보장받으려면.. 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증공사가 판매하는 전세금보증보험에 가입하는 것이다. 연간 자신의 보증금의 0.128~0.15%정도를 내면 보증금 전체를 보호 받을 수 있다고 한다.

5. 전입을 잠시 빼달라고 하는 경우!

집주인들이 대출을 받기 위해 세입자들을 협박하거나 구슬려 가끔 전입을 잠시 빼달라고 하는 경우가 있는데..

이럴땐 절대 전입을 빼면 안된다.

◈ 실제사례

A씨는 집주인이 집에 문제가 생겼다며 잠시 전입을 빼달라고 하였다. 찝찝해서 A씨가 망설이자 전세계약을 더 연장안하겠다는 등의 협박을 하였고, A씨는 어쩔 수 없이 잠시 전입을 옮겼으나 그 사이 집주인은 그 집을 담보로 대출을 받은 것은 물론이며 다른 세입자까지 받아 A씨는 전세금을 그대로 날리게 되었다. 

◎ 전세사기 예방방법

절대 전세계약 도중엔 전입을 옮겨선 안된다. 이게 말은 쉽지만 사람이 이런저런 말에 구슬러져 설마 사기겠어 하는 생각에 전입을 옮겨주는 경우가 꽤 된다. 그래서 절대 전세계약 도중엔 전입을 옮겨서 안되며, 집의 짐도 빼선 안된다.

혹시 빼게 되더라도 무조건! 무조건! 보증금을 돌려받은 후에 집을 빼야한다.

이건 이사갈때도 마찬가지이다. 무조건 보증금을 돌려 받은 후에 집을 빼야한다.

★ 전세 계약 팁 ★

1.전세계약시에 왠만하면 대출이 나오는 집으로 가자. 

대출이 나오는 집들은 대부분 별로 걸릴 것이 없는 깨끗한 집이다. 은행 역시 돈을 빌려줬다가 세입자가 전세금을 돌려받지 못하면 돈을 떼일 염려가 있기 때문에 꺼림직한 곳은 대출을 내누지 않는다. 또, 전세대출을 받아가는 것도 좋은 방법이다. 전세대출을 받을경우, 은행에서 기본적으로 심사를 하기 때문에 대체로 안전하다.

2.그리고 전세보증금 반환 보증은 꼭 가입하자.

금액이 커지면 1년에 내는 금액이 몇십만원대가 되기도 하지만.. 몇십만원에 몇억을 지킬 수 있다면 안할 이유가 없다! 단, 보증보험에 가입이 안되는 집들이 있는데.. 그런 집들은 대체로 위험성이 있는 경우이다.