전세계약시 주의할 점/ 챙겨야할 점/ 사기예방법(깡통전세,이중계약서등) 초보환영

큰 돈 오고가는 전세계약

일생에 그렇게 자주 빈번하게 하는 일이 아니다 보니..

행여나 실수하고 사기당할까 두렵다

그래서!

전세계약시 주의할 점들을 챙겨보았다

◎ 전세계약시 주의할 점 ◎

1) 가급적 융자가 없는집으로!

깡통전세 이야기가 많다. 깡통전세란 쉽게 말해.. 자칫하면 전세금을 잃게되는 집이다. 집에 융자가 이미 많아 내가 대항력 확보가 힘든경우, 혹은 다가구 주택에서 전세 세입자들이 이미 너무 많은 경우등이다. 이런 깡통전세를 피하기 위해선 융자가 없는 집을 구해서 가는게 최고다. 하지만 다가구의 경우엔 융자 이외에도 다른 세입자들의 전세금이 문제가 되기도 한다.

2) 다가구를 들어갈 땐 전세 세입자가 이미 많은 곳은 되도록이면 피하자

들어가는 다가구 주택에 이미 전세세입자가 많아 만약에 집이 경매로 넘어갈 시 나에게까지 차례가 오지 않을 수도 있다. 물론 전세세입자가 많다고 하더라도 집값에 비해 전세금액이 적다면 괜찮을 수도 있다. 그럼 집값이 얼마정도 하는지 알아야하는데.. 이 부분이 참 어렵다. 먼저 건물 등기부등본을 통해 과거에 이집이 거래되었던 금액을 살펴보고, 또 국토교통부 홈페이지에서 공시지가를 확인해볼 수도 있다. 그리고 비슷한 조건의 주변 집 시세들을 주변 부동산등을 통해 확인할 수도 있지만.. 그게 정확하다고 보기도 어렵고, 굉장히 피곤하기도 하다.

그래서 전세 세입자가 이미 많다면 항상 조심하도록 하자.

3) 다가구 들어갈 땐 특약을 넣자

다가구의 경우 전세세입자들이 몇명이나 있는지 알기위해선 집주인의 동의가 필요하다. 전입세대 열람은 부동산에서도 할 수가 없고 오직 집주인과 또 세입자만이 가능한데.. 계약을 하는 입장에선 집주인이 말해주지 않으면 알 수가 없다. 또 전세금 같은 경우는.. 집주인이 말해주지 않으면 알 수 없는 부분이라 사기를 치고자 한다면 속을 수 밖에 없는 입장이 된다.

사기를 치고자 한다면.. 특약을 넣어도 소용없을수도 있지만.. 그래도 꼭 아래와 같이 넣어보도록 하자.

[전세세입자와 전세금이 앞서 말한 내용과 다를 경우 계약을 해지하고 손해배상한다]

이 방법은 효과가 있는 방법이라기 보다는 내가 여러 전세사기 유형을 읽고 떠오른 방법이라 효과가 있는지 확신하지는 못하겠다. 

위 내용은 전에 썼던 전세사기 유형에 관한 글 중, 2번에 속하는 내용인데, 아래에 링크를 넣어둘테니 꼭 한 번 읽어보길 바란다

※ 전세사기 유형과 예방법 ※ 

4) 계약서를 쓸 땐 반드시 집주인과 대면계약을 하자.(대리계약은 가급적 삼가하라)

계약서를 쓸 때는 반드시 집주인과 만나 주민등록증을 꺼내 서로의 얼굴을 확인해야 한다. 사실 주민등록증을 통해 명확히 구분이 되면 다행이지만.. 사진과 다른 경우가 굉장히 많다.(특히 여주인분들은..) 그래도 그게 할 수 있는 최선이기 때문에 반드시 해야한다. 이와 관련한 사건으로 부동산 중개인이 대리계약을하고 이중계약서를 작성한 사기 사건이 있었다. 위에 링크를 올린 "전세사기 유형과 예방법" 1번을 참고하길 바란다.

댸리계약의 경우, 보증금이 작다면 부동산들이 대리계약을 하는 경우가 많은데(그래도 대면계약이 정석이다), 전세계약은 금액이 크기 때문에 반드시 본인과 하는게 좋다. 대리인을 내세울 경우 인감증명서를 떼와 인감도장과 비교를 해야하는데.. 이 또한 작정하고 사기를 친다면 구분해내기 어렵다

5) 지장을 찍어라.

집주인을 사칭하는 경우가 있을 수 있는데, 이런 경우엔 지장을 찍으면 사칭한 그 사람에게라도 손해배상을 청구할 수 있다. 도장이나 사인의 경우 CCTV가 없다면 사칭한 사람을 특정하기가 어렵다.

6) 건물 등기부등본을 확인하라

이것은 필수인데 등기부등본산 주인의 이름과 집주인의 이름이 같은지를 확인하고 건물 등기부등본상 [을구]에 근저당등이 설정되어있지 않은지 확인하라. 요즘 빚 없는 건물이 없다하여 시세대비 6~70% 이하?의 근저당은 괜찮다는 이야기도 있던데.. 난 동의하지 않는다. 안전이 제일이다. '꼭 그집이 아니면 안된다'가 아니라면.. 좀 더 여유를 가지고 찾아보길 바란다.

7. 국세 지방세 완납증명서를 요구하라

집주인이 현재 밀립 세금이 있다면.. 어이없게도 그 이후에 밀린 세금때문에 집이 경매로 넘어갈수가 있다. 그리고 그 세금을 처음 밀린 시점이 내가 전입하기 이전이라면.. 전세금을 한 푼도 받지 못할지도 모른다. 그래서 전세 계약전에 국세 지방세 완납증명서를 요구하여 밀린세금이 없는지 확인하자. 집주인이 준비하기 귀찮아 한다면, 본인이 직접 "국가법령정보센터"에서 "미납국세열람신청서/미납지방세열람신청서"를 다운받아 집주인에게 서명을 받고, 집주인의 신분증을 복사하여 국세는 세무서에서 지방세는 지방 시군구청에서 열람할 수 있다.

(그런데 대체로 이렇게까지 안하기 때문에 이런걸 요구하면 계약을 파기하는 경우도 있다고 하는데.. 그래도 안전한게 제일아닌가? 이런 정보들을 보여주는걸.. 반드시 제도화 해주면 좋겠다.)

8. 주식계좌를 조심하라

집주인 사칭의 사기가 있다. 집주인 사칭범들은 복제한 신분증으로 1금융권에서 통장을 만들수는 없지만, 주식계좌등은 만드는게 가능하다고 한다. 그래서 혹시, 집주인의 통장이 "XX투자"등이라면.. 반드시 한 번 의심해 볼 수 있도록 하자

그리고 혹시 1금융권 통장이 없는지 물어보고 또, 반드시 입금계좌와 집주인의 이름이 일치해야 한다.

9. 특약을 활용하자

우리가 대항력을 확보하기 위해선(경매로 넘어갔을 때 전세금을 지키기 위해선) 확정일자와 전입신고를 반드시 해두어야 한다. 그런데 이 전입신고가 신고하면 그 다음날 부터 효력이 발생하는데.. 이러한 허점을 이용한 사기가 있다고 한다. 바로 집주인이 세입자의 전입신고 당일날 대출을 받는 경우이다.

대출의 경우, 대출이 이루어진 바로 그 시점부터 효과가 생기기에 만약 나(세입자)의 전입과 집주인의 대출이 같은 날 이뤄졌다면 대출이 그 순위가 우선하게 된다.

그래서 근저당이 없거나 적은 집이라면, 반드시 [전입신고를 마칠 때 까지 이 집을 담보로 근저당을 설정하지 않는다. 어길 시 계약을 파기하고 손해배상한다]라는 특약을 꼭 넣도록 하자

부동산 계약을 앞두고 계신 분이라면 꼭 한 번 읽어보시고 아래의 부동산 전세 사기 유형도 꼭 한번 읽어보시길 바란다

★ 전세사기 유형과 예방법 ★